最近这段时间炒股炒股配资，如果你手中有套“老破小”，真的有必要盯盯政策了。从中央一再强调到各省集中颁布文件，老旧住房自主更新、原拆原建等关键词反复出现。
尤其是2026年刚一开年就已经被刷屏，这不是简单粉刷外墙、修修下水道。
这是一场关乎整个楼市格局的大变革（“拼命盖新房”到“盘活旧房子”，“增量扩张”到“存量博弈”）。
简单地说：这是老破小价值重新定价的一次机会窗口。
01、原拆原建被点名，多省密集跟进
先从时间线说起。
2025年5月、8月，中办、国办及中共中央、国务院相继下发了顶层文件，明确提出：老旧住房自主更新、原拆原建。
这等于官方，已经给未来几年的楼市“定了调”。
展开剩余86%2026年开始，河南、山东、安徽、福建等几个省份陆续发文，从地方层面将老旧住房自主更新、原拆原建上升到了高度，开始制定细则，安排试点。
很多人第一反应是，“这不就是老旧小区改造嘛，换个概念了”。
这一次，真的不是。
以往的老旧小区改造的确是小修小补，加电梯、刷墙、改管线、美化环境。
这次明确写入文件的“自主更新、原拆原建”，就不单单是补一补、修一修；而是允许在一定范围内把老旧楼拆了再建，或者由业主主导，引进社会资本，推动“从头做起”。
当然，别激动，目前真正落地的项目全国范围还很少，大概也就几十个，主要集中在C/D级危房，又是业主高度认可，又叠加核心区试点。
说白了，现在还轮不到大多数老破小，但方向明确了：以后谈楼市，绕不开“老旧住房怎么处置”这道题。
02、这次不是简单旧改，而是楼市逻辑“总换挡”
很多人习惯把“城市更新”说成是拆迁。
城市更新是整个系统工程，有修修补补的，也有局部拆除重建的、有功能置换的、有业态升级的，只有原拆原建。
而且从目前文件看，还是“刀口向内、精确动刀”的，并不是掀桌子重来。
无论是城市更新还是原拆原建，传递出的房地产信号都只有一个，楼市走向“增量时代”，进入“存量博弈时代”。
03、存量时代底牌：22万个老旧小区，只会更多不会少
先看看一组数据。
住建部2020年的摸底统计表明：全国2000年前建成的老旧小区约22万个，而这只是5年前的数据，这几年，新房卖不了，但老房子一点不会少。
所以你会发现，在这一轮楼市深度调整中，盯着老破小“动手术”的政策一直不会间断。
1.早期：以老旧小区改造为主，先把最基本的水电路气、楼道搞好；
2.这两年：升级为城市更新，谈整体片区功能、公共空间、产业导入；
3.现在：再往上加码——自主更新、原拆原建，给条件好的老旧小区，提供“重做一遍”的制度空间。
04、上海收购二手房：其实也是在给老破小“托底定价”
前阵子有个比较热门的事：上海国企收购二手房。
很多人只看到了“政府托底买房”，但看对象和条件，你就会发现：被重点照顾的，还是老破小。
一方面是通过收购一定数量的存量房，可用于保障性租赁、公共租赁住房等；另一方面，实质上是给部分存量房，尤其是老破小划定个大致的价格底线，防止价格自由落体式下跌。
结合这两年的市场行情来看：
一线和强二线核心区的老破小经过几轮下调，的确“跌”出了一些性价比；加之这些房子本身的地段优势，租金回报率不低，出租率也相当高。
很多城市的成交结构中，老破小的占比其实比较大——这说明，买房者的思维已经从“只注重升值预期”变成了“通勤 学区 租售回报 使用价值”。
站在这个角度，你会理解为什么中央提到“自主更新、原拆原建”，各省却忙着跟进了。
因为这一大批老破小既是风险点，也是资源池，处理好了是“蓄水池”；处理不好的话，就是未来几年还要重复出问题的“隐患库”。
05、老破小业主该不该卖？先看租金、再看债务
说到这儿，那些手里有老破小的人，估计最想说的就是“那我现在该卖，还是该留？”
别用一个答案去套所有情况，你至少要先算明白两本账：
1）先看租金回报率：
在一线城市：如果你这套房子的年租金回报率接近或略低于房贷利率，再加上出租情况一直都不错——可以考虑不急于卖，先当个现金流资产”慢慢玩。
在二线城市：如果年租金回报率超过当地主流房贷利率，又在核心区或成熟片区，不应该赶着卖掉，这类老破小更没必要卖掉，这里的“可以不卖”不是让你加杠杆、再去炒房。
2）再看债务压力留不留，看你扛得住扛得住：
如果你几乎没有贷款，或者贷款很少，租金都能覆盖月供和维修，那就当个“养老资产”放着，等政策落地、城市更新发展，说不定还能有一条活路。
如果你现金流压力很大，房贷压的你喘不过气，再赶上所在城市/片区的行情一般，出租也不好，那就别犹豫，该卖就卖，保住自己大局最重要。
别抱着等哪天原拆原建，一夜暴富”的幻想，收一收。
写在最后
这轮“老旧住房自主更新、原拆原建”密集出台的政策，不是要给楼市吹上新的泡泡，也不是在准备酝酿下一轮的拆迁神话。
它想做的是：为庞大的存量房市场托一把底，给一座座变老的城市。找个更靠谱的更新路子。
也顺便把那些只涨不跌、只看新房的楼市认知，给颠覆一遍。
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